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与李文磊对话梦想加快速扩张万事俱备连东风

2019-08-16 19:12:11来源:励志吧0次阅读

  观点地产 共享办公在中国内地是比较新鲜的领域,发展至今,也不过只是三年左右的时间。

  业内对共享办公认知的 缝隙 里,总会有 意见场 来填充;于是,关于模式的优劣、城市的布局、规模的追求、盈利的支点等问题的讨论也此起彼伏,终无定论。

  尽管仍有许多 未知 ,但共享办公仍然具备强大的磁场,吸引着各方主体与资本,行业规模不断扩大。梦想加创始人李文磊,在接受观点地产新媒体采访就表示: 联合办公是蓝海,未来持续最少三五十年。

  2015年5月,李文磊与温梦飞、王晓鲁一起创立了梦想加, 年之后,他对行业与企业,都有了更深的认识。

  科技探路

  小迭代是两周一次,大的周期是一个季度。 李文磊所说的 迭代 ,指的是梦想加独立研发的智能办公系统的更新。在他眼中,互联产品需要不断地创新和试错,才能不断完善。

  空间布局的合理性、适配性、完整性等各个方面,都需要一个系统先 跑 起来。

  自我定位为 科技地产 ,梦想加的思路是,用系统具体覆盖到共享办公的每一个环节,从而控制成本。这其中,包括用户体验中的刷卡、联、会议室的预约与使用;以及管理运营中的账单的到期提醒、采购订单的生成等。

  与其他办公空间的不同之处在于,梦想加在 OaaS 的产品体系中,推行统一的ID,即会员可以通过一个账号,去空间的所有场地,完成所有的办公环节,不会有 割裂开 的体验。

  为了保持系统之 新 ,梦想加的投入并不小。 我们现在的投入非常高,公司七八成的人力费用基本上都投入到系统研发里面了。 李文磊如是说。

  共享办公一般有两种类型的客户,梦想加也不例外。

  其中,常租客户的流动性不高,一般都会签约一到两年;而会员客户则会具有较高的流动性,他们通过充值,按需使用共享办公工位、会议室、洽谈区和活动空间, 有的来半天都可以,比如说就只来开了个会。

  面对着日常的人来人往,在络效应的基础上,李文磊表达了扩大体量的意愿,同时他也希望,目前以办公工位收入为主的梦想加,能逐渐加大增值服务收入的比例。

  规模 梦想

  近两年,共享办公领域呈现出多种发展姿态;其中,优客工场的并购动作与WeWork的规模扩张,撩拨着行业格局的神经。

  2017年4月,优客工场和洪泰创新空间宣布合并;11月,其宣布控股碎片空间;今年 月,它又与无界空间宣布合并。至此,优客工场总估值达到近110亿元。

  他们是卖梨的,我们是卖苹果的,没有可比性。 谈到优客工场的投资生态,李文磊表示,所涉及的领域不同,梦想加做的是办公升级服务的工作,不会轻易去投资一家公司。

  当被问到 国内多久会有像WeWork这样规模很大,又有自己资产的公司出现 时,李文磊流露出些许的自信: 我们肯定会是这样的公司,到明年这个时候,我觉得就可以回顾下这个问题了。

  北京是梦想加起家的地方,会加大布局力度。 具体而言,李文磊希望在北京所有的商圈,地铁十分钟范围内至少有两到三个办公点,总体实现 00个办公点的铺展。而其规模扩充的着眼处,除了北京、上海等一线城市之外,还有如成都、西安、杭州、武汉等新一线城市。

  在经营思路上,为了能够尽快达成布局密度,梦想加主要以自营的形式推进;于此同时,如果有共赢的可能性,它也会考虑做品牌输出。但李文磊也表示: 如果品牌输出必须100%按照我们的要求去做,和业主有一个谈判的过程,时间会花得多一点。

  总体而言,梦想加的场地主要有两种来源。一种是与首开、龙湖、金融街控股等地产商合作,地产商提供场地,梦想加通过独立研发的OaaS系统标准打造后运营;另一种,则是公司自营的场地,如写字楼、旧业态升级改造项目等。

  对于共享办公与写字楼业态的关系,李文磊认为,两者之间并不存在竞争;因为与二房东不同,共享办公能给写字楼带来投资与价值积累,帮助其提升租金、拓展客户类型,起到的是促进的作用。

  以下为观点地产新媒体对梦想加创始人李文磊先生的采访实录:

  观点地产新媒体:每年在系统上会投入多少研发费用?

  李文磊:我们现在的投入非常高,因为公司主要费用是人力成本,相当于80%、的人员都是系统研发人员,90%的费用也基本上投入在研发方面。

  观点地产新媒体:2015年开始从北京到成都、上海发展,接下来会选择在哪些城市扩张?

  李文磊:首先,我们在一线城市的布局会继续推进,北京是我们起家的地方,会继续布局深耕北京核心商圈。我们虽然是北京覆盖范围最大的办公空间提供方,但是现在仍然觉得力度不够。

  另外是一些新一线城市,我们在成都是唯一深耕新一线城市的公司,现在成都的运营经验可以推广到非常多新一线城市,我们分成一线城市和新一线城市两块来看待这个问题。

  观点地产新媒体:希望在北京有多大的市场占有率?

  李文磊:因为北京的甲级写字楼是千万平方米以上的,我们所有联合办公加起来还不到一百万平方米,占比非常低。

  我们希望在所有的商圈,地铁十分钟范围内至少有两到三个办公点。

  这个不是一步就可以实现的,需要很多年来实现,在北京我们觉得需要500个点。

  观点地产新媒体:有没有考虑品牌输出?

  李文磊:品牌输出如果有共赢的可能性也会考虑做,我们以前做了很多的品牌输出模式,现在为了能够尽快达成密度的布局,主要以自营的形式推进,这样速度比较快。

  观点地产新媒体:会不会像优客这样去投一些钱?

  李文磊:优客的做法和我们的做法不一样,我们做的不是投资的生态,而是办公升级、办公服务的工作,比较专注于怎么把这件事情做好。

  观点地产新媒体:除了来自于工位的收入之外,通过提高增值服务提高收入这方面的进展如何?

  李文磊:首先,我们认为提供增值服务来提升收入是非常重要的部分,但是前提条件是有非常大的络效应基础,才可以通过服务来提升收入水平。

  在当前这个阶段,我们的重心仍然是把更优质的办公服务交付给客户,在未来的两三年的时间内,随着我们体量的逐步增加,在有更大范围的运营体量情况下,会更多把服务部分收入做起来,现在主要的收入还是办公工位的收入。

  观点地产新媒体:你们的租客流动性高吗?

  李文磊:我们有两种类型的客户,一种是常租客户,他们的流动性不高,一般签约都会在一到两年。

  还有一种是会员客户,会员客户流动性本来就很高,今天需要就在我们系统上预约,不需要就不预约,是通过充值来使用我们所有的场地。

  观点地产新媒体:有没有预想未来五六年内,联合办公和写字楼业务的差距会越来越小,对未来的发展趋势有什么判断?

  李文磊:升级办公形态是一个趋势,好比前几年大家都在用诺基亚,但是随着智能出现以后,很快被取代了,甚至连诺基亚这么大的公司都逐步消亡了。

  我们觉得这是个不可逆的趋势,也就是说所有的办公需求,比如说办公工位的需求、办公会议的需求、大型活动的需求,里面有一些办公辅助,打印、茶水间等方面的需求,除了一些特殊的办公需求,比如说电视、电影公司要有一些内容场地之外,常规的办公需求全部可以理解为以上几种形式的服务。

  我们认为80%的人没有特别个性化的需求,给他们提供非常经济、非常高效、非常高品质的办公场所使用,他们是可以接受的。

  另外20%可能真的有非常高的个性化需求,我们暂时无法给这20%的客户服务。

  苹果到现在也十年了,从第一代到第八代。所以我们觉得十年里,可能就会有大批传统型办公形态逐步被转换成这种办公形态。

  观点地产新媒体:这两种业态在一起是竞争的关系吗?

  李文磊:我觉得这不是竞争关系,是升级的过程,会逐步被升级替代,只是需要一个过程。

  观点地产新媒体:接下来的扩张思路是什么样的?

  李文磊:我们的扩张是厚积薄发的过程,前面经历了三年的发展,有一段时间都是在打磨产品,通过智能系统一次次收集数据,改进产品设计,再进行迭代,直到认为产品比较完善的时候,我们非常有信心去进行扩张。

  短短不到八个月的时间内,我们在成都已经成为了最大的联合办公提供方。从这个方面来讲,我们的扩张速度也非常快,因为我们所有单店也实现盈利,同时在资本方面资金充裕,这些都确保有足够的资金在非常经济的情况下进行规模扩张。

  产品方面,我们打磨了很长时间,也进行了验证,可以进行大规模复制。现在万事俱备,连东风都不欠。

  观点地产新媒体:有没有想过去并购其他联合办公品牌?

  李文磊:当前办公租赁市场规模非常大,但联合办公所占的比例非常小。

  举个例子,北京所有的联合办公面积加起来不到100万平方米,一栋国贸三期是 0万平方米,相当于三栋国贸。

  整个行业还没有开拓市场,去并购不具备任何意义。而且我们自己开拓的速度,开拓出来的产品质量和健康程度,都要高于现在市场上其它的产品。

  对于我们而言,并购这件事情本来就是个伪命题。

  观点地产新媒体:联合办公的蓝海状态能够持续多久?

  李文磊:三五十年最少,当然这是对于我们来说的,对于不赚钱的公司来说呢,连进来的门票都没有。

  观点地产新媒体:会有一个洗牌期吗?

  李文磊:现在还是发展的初期,随着发展会有一个竞争的过程。2015年的时候很多公司都在做联合办公,只有踏踏实实做这件事情,并且专注盈利性、健康性的公司才能留存下来。

  观点地产新媒体:专注于空间服务和专注服务生态营造,这两种模式哪种更好?

  李文磊:我觉得这没有比较的意义,从我们的角度来看,他们是卖梨的,我们是卖苹果的,没什么可比的,梨和苹果不是一件事情。

  观点地产新媒体:优客说年底或者明年会上市,你们有没有类似的计划?

  李文磊:我们在三到五年也有上市的计划,根据我们现在的盈利情况和数据情况来看,我们比较有信心准备这件事情。

  观点地产新媒体:国内多久会有像WeWork这样非常大规模,又有自己资产的公司出现?

  李文磊:明年年初再来采访我们,就可以不用问这个问题了,我们肯定会是这样的公司。到明年这个时候,我觉得可以回顾下这个问题。

  观点地产新媒体:明年梦想加可能成为中国版的WeWork吗?

  李文磊:我们不是中国的WeWork,我们是世界的梦想加,我们在中国做的和WeWork还是有一定的区别,做的就不是一样的事情。

  我们在未来也会走出中国,首先做好中国的业务是第一步,但是肯定不是以WeWork的方式和方法去做。

  WeWork在中国有很多挑战需要解决,根据中国的实际情况调整,所以我们不是中国的WeWork。

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